<p>USURA (EXPLOTACIÓN DEL HOMBRE POR EL HOMBRE). PUEDE PRESENTARSE EN LOS ACCESORIOS O GASTOS DISTINTOS A LOS INTERESES EN UN CONTRATO DE APERTURA DE CRÉDITO SIMPLE CON INTERÉS Y GARANTÍA HIPOTECARIA, Y PARA DETERMINAR SI SE ACTUALIZA DEBE ACUDIRSE AL COSTO ANUAL TOTAL (CAT). </p>

Resumen

<p>Para determinar si en un contrato de apertura de crédito simple con interés y garantía hipotecaria, celebrado con una institución de crédito, se actualiza la explotación del hombre por el hombre en su modalidad de usura, es necesario acudir al Costo Anual Total (CAT) que representa para una persona el acceder al numerario, esto es, a la totalidad de los costos y gastos inherentes al crédito, préstamo o financiamiento, ya que es, precisamente, el indicador referido el que, de manera más cercana, representa lo que se tendrá que erogar para acceder, en el caso, a un crédito hipotecario. En otras palabras, las obligaciones pactadas pueden analizarse a la luz de la doctrina sobre la usura, pero cuando el abuso se presenta no en las tasas de interés, sino en los accesorios o gastos distintos a los intereses. Por ello, la explotación del hombre por el hombre se pone de manifiesto en el Costo Anual Total, si se considera que la tasa de interés muchas veces no refleja todos los costos que el crédito implica (comisiones, primas de seguros, garantía exigida, periodicidad o frecuencia de pago, por ejemplo); en virtud de que el indicador financiero de referencia incluye el índice mínimo y máximo de los intereses asociados a éste, así como los accesorios pactados. Así, para corroborar si un contrato de crédito es una forma de explotación del hombre por el hombre, el Costo Anual Total también es un indicador útil y objetivo para verificar si el pacto de voluntades es alevoso respecto de los accesorios convenidos, como seguros, comisiones u otros que hayan sido pactados en el contrato o en su adenda; de ahí que para verificar si un contrato de crédito simple con garantía hipotecaria es una forma de explotación del hombre por el hombre, bien porque los intereses son usurarios o son excesivos los accesorios pactados frente al interés máximo asociado, debe verificarse el Costo Anual Total que reporte el valor más alto respecto a operaciones similares en el Banco de México, puesto q